相続税における不動産評価は、路線価と倍率方式を使い分けます。市場価格より低めに設定されているのが一般的です。
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1. 土地評価：路線価方式
市街地など路線価が定められている地域では、路線価 × 地積 × 各種補正率で評価。路線価は国税庁のホームページで毎年7月に公表され、公示地価の約80%水準。
2. 土地評価：倍率方式
路線価が設定されていない地域（郊外・農村など）では、固定資産税評価額 × 国税局長が定める倍率で評価。
3. 建物の評価
建物は固定資産税評価額をそのまま使用。一般に建築費の40〜70%程度の水準。新築直後は高く、年数経過で減価。
4. 特殊な評価
| 種類 | 評価方法 |
|---|---|
| 借地権 | 自用地評価 × 借地権割合（30〜90%） |
| 貸宅地（底地） | 自用地評価 × (1 − 借地権割合) |
| 貸家建付地 | 自用地評価 × (1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合) |
| 貸家 | 固定資産税評価額 × (1 − 借家権割合 × 賃貸割合) |
5. 評価減の活用
賃貸物件は評価額が下がるため、現金より相続税対策になります。ただし空室率が高いと評価減が縮小し、節税効果は減少。
よくある質問
広大地評価は今も使えますか？
2017年12月で廃止され、現在は「地積規模の大きな宅地の評価」に置き換わっています。要件と補正率は別ルール。
不整形地・がけ地はどう評価しますか？
国税庁の財産評価基本通達に基づき不整形地補正・がけ地補正で減額できます。専門知識が必要なため税理士相談を推奨。
マンションの評価は今後どうなりますか？
2024年から新評価方式（市場価格と評価額の乖離を是正）が導入されました。タワマン節税への影響大。
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⚖️ 免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法的助言ではありません。個別事案は弁護士・税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。