共有名義不動産は相続で持分がさらに細分化し、深刻なトラブルの温床に。早期の整理が必須です。
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1. 共有名義の問題点
- 売却・賃貸に全員の同意が必要（民法251条）
- 持分の細分化で利害関係者激増
- 遠縁の親族と共有状態になると意思決定不能
- 持分割合と固定資産税負担で揉める
2. 共有解消の主な方法
- 持分売買：他の共有者間で持分を売買して単独所有化
- 共有物分割協議：現物分割・代償分割・換価分割
- 共有物分割訴訟：協議不成立時に裁判所で分割（民法258条）
- 不動産競売：分割不能な場合の最終手段
3. 生前の対策
- 共有持分を遺言で特定者に集約
- 持分を生前に売却・贈与
- 家族信託で意思決定を一本化
- 収益不動産化して持分按分で現金分配
4. 税務上の注意
持分の売買・贈与には譲渡所得税・贈与税が発生。共有物分割では現物割合と評価額の差で課税対象になることも。事前のシミュレーションが必須。
よくある質問
持分だけを売却できますか？
可能です。ただし市場価格より大幅に低くなる（買い手限定のため）。不動産買取業者には専門業者あり。
音信不通の共有者がいる場合は？
不在者財産管理人選任（家裁）または失踪宣告で解決。長期的には共有物分割訴訟も視野に。
配偶者居住権と共有はどう違いますか？
配偶者居住権は使用権のみで所有権ではないため、共有特有の意思決定問題が回避できます。
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⚖️ 免責事項：本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、法的助言ではありません。個別事案は弁護士・税理士・司法書士等の専門家にご相談ください。